ИНСТРУКЦИЯ ЗАЕМЩИКУ ПЕРЕД СДЕЛКОЙ

1. Ознакомьтесь с документами, которые будут подписываться
До даты сделки заемщику важно получить и внимательно изучить комплект документов. Не стоит оставлять это на день подписания: если появятся вопросы по формулировкам, графику платежей или обязательствам сторон, их лучше обсудить заранее.

→ общие условия займа
→ договор залога
→ инвестиционное предложение
→ договор поручительства

Особое внимание стоит уделить:

• сумме займа
• сроку возврата
• порядку начисления процентов
• дате и способу внесения платежей
• последствиям просрочки
• условиям досрочного погашения
• обязанностям залогодателя
• перечню имущества, передаваемого в залог
• условиям обращения взыскания на предмет залога

Перед оформлением займа внимательно изучите договор и график платежей. Если какой-то пункт непонятен, лучше задать вопрос до подписания, а не после регистрации залога.

2. Согласуйте общие условия займа, договор залога и поручительство
В сделках для бизнеса часто участвуют несколько сторон. Например, заемщиком выступает ООО, собственником недвижимости — физическое лицо, а поручителем — учредитель или директор. Поэтому до сделки нужно проверить, кто и в каком статусе участвует:

• заемщик — ИП, ООО или другое юридическое лицо
• залогодатель — собственник объекта недвижимости
• поручитель — физическое или юридическое лицо, которое принимает на себя обязательства по возврату займа

Важно заранее согласовать, какие обязательства принимает каждая сторона. Поручительство и залог — это не формальность. Если заемщик не исполняет обязательства, требования могут быть предъявлены к поручителю или обеспечены за счет предмета залога в порядке, предусмотренном договором и законом.

3. Ознакомьтесь с правилами начисления налогов за физических лиц
Заемщику важно понимать:

• кто является налогоплательщиком
• кто удерживает и перечисляет НДФЛ
• какие документы могут понадобиться для налогового учета
• как отражаются выплаты и удержания в отчетности

Налоговые последствия зависят от роли участника сделки, условий договора и применимого законодательства.

4. Проверьте электронные подписи для ИП, ООО и физических лиц
До сделки нужно проверить, что у всех участников есть действующие инструменты подписания.

Для ИП и ООО обычно может потребоваться квалифицированная электронная подпись — УКЭП. Проверьте заранее:

• действует ли сертификат УКЭП
• не истек ли срок действия подписи
• установлен ли нужный криптопровайдер
• работает ли носитель с подписью
• есть ли доступ к личному кабинету, через который будет проходить подписание
• подписант имеет право действовать от имени ИП или ООО

Если заемщик — ООО, важно проверить полномочия директора.

Если в сделке участвует физическое лицо (в качестве поручителя или залогодателя), необходимо создать Госключ

→ памятка как получить УКЭП для ИП или Юр лица
→ памятка, как оформить ГОСКЛЮЧ для физического лица

5. Предоставьте свежую выписку ЕГРН на объект залога
В день подписания документов займа и залога может потребоваться свежая выписка ЕГРН на объект недвижимости. Она нужна, чтобы подтвердить актуальные сведения об объекте и собственнике.

В выписке проверяются:

• кадастровый номер
• адрес и характеристики объекта
• правообладатель
• наличие зарегистрированных ограничений и обременений
• аресты, запреты или иные записи, которые могут повлиять на сделку

Если в выписке есть несоответствия или неожиданные ограничения, сделка может быть перенесена до выяснения обстоятельств. Поэтому объект залога лучше проверить заранее, а в день сделки предоставить актуальный документ

• Открыть счет с контролем

В некоторых сделках может использоваться счет с контролем. Это специальный порядок движения денежных средств, при котором операции по счету проходят с учетом условий сделки и контроля со стороны участников или уполномоченной организации.

Такой счет может применяться, чтобы:

• обеспечить прозрачность движения средств
• контролировать целевое использование займа, если это предусмотрено условиями
• снизить операционные риски
• зафиксировать порядок перечисления и возврата денежных средств

• Подготовить нотариальное согласие супруга или супруги

Если залогодатель состоит в браке и объект недвижимости приобретался в период брака, то необходимо оформление нотариального согласия супруга или супруги. Отсутствие нотариального документа может задержать регистрацию ипотеки.

Шаг 1. Финальная проверка документов
Перед подписанием стороны еще раз сверяют ключевые параметры:

• заемщика
• сумму финансирования
• объект залога
• данные залогодателя и поручителей
• реквизиты
• график платежей
• порядок перечисления денежных средств
• комплект документов для регистрации ипотеки

Если обнаружена ошибка в ФИО, ИНН, кадастровом номере, адресе объекта или реквизитах, документы нужно корректируются до подписания.

Шаг 2. Подписание документов с помощью ЭЦП, УПЭП, УКЭП или Госключа
Документы могут подписываться в электронной форме. В зависимости от статуса участника и типа документа могут использоваться разные виды электронной подписи:

• УКЭП — усиленная квалифицированная электронная подпись
• УПЭП — усиленная простая электронная подпись, если она применима в рамках сервиса
• ЭЦП — общее обозначение электронной подписи
• Госключ — инструмент подписания для физических лиц

Заемщику важно заранее понимать, кто каким способом подписывает документы. Например, ООО может подписывать документы УКЭП руководителя, а физическое лицо — через Госключ. После подписания электронные документы имеют юридическую силу при соблюдении требований законодательства и правил используемого сервиса.

Шаг 3. Оплата госпошлины за государственную регистрацию ипотеки
Для регистрации ипотеки в Росреестре оплачивается государственная пошлина. При оплате важно обязательно указать УИН — уникальный идентификатор начисления, если он сформирован для конкретного платежа.

Почему это важно:

• платеж должен корректно сопоставиться с заявлением
• ошибка в УИН может задержать регистрацию
• без подтверждения оплаты документы могут не пройти обработку
• повторная оплата или возврат ошибочного платежа занимает время

Перед оплатой проверьте сумму, реквизиты и назначение платежа. Если платеж формируется через сервис, следуйте инструкции и не меняйте данные вручную без необходимости.

Шаг 4. Подача документов на регистрацию ипотеки
После подписания документы направляются на государственную регистрацию ипотеки. Регистрация подтверждает, что в отношении объекта недвижимости установлено обременение в пользу залогодержателя. До завершения регистрации могут проверяться:

• права собственника
• корректность договора залога
• наличие согласий
• полномочия подписантов
• данные объекта
• оплата госпошлины

Если Росреестр запрашивает уточнения или приостанавливает регистрацию, потребуется устранить замечания.

Шаг 5. Перечисление денежных средств
Порядок перечисления денежной суммы зависит от условий сделки. Заемщику стоит заранее уточнить:

• на какой счет поступят деньги
• какие условия должны быть выполнены до перечисления
• требуется ли счет с контролем
• какие документы подтверждают завершение этапа
• кто уведомляет о статусе сделки

Сделка может переноситься не только из-за решения по финансированию. Часто задержки возникают по техническим или документальным причинам. Наиболее частые ситуации:

• истек срок действия УКЭП
• физическое лицо не настроило Госключ
• отсутствует нотариальное согласие супруга
• в ЕГРН обнаружены ограничения или несоответствия
• неверно указан кадастровый номер или адрес объекта
• не оплачена госпошлина
• госпошлина оплачена без УИН или с ошибкой
• не подтверждены полномочия подписанта
• не согласованы условия поручительства
• заемщик не открыл счет, если он нужен по сделке

Чем раньше заемщик проверит эти вопросы, тем выше вероятность пройти сделку без переносов

За 3–5 дней до сделки

• Запросите финальный комплект документов для ознакомления
• Проверьте УКЭП у ИП или ООО
• Попросите физических лиц установить Госключ
• Уточните, нужно ли нотариальное согласие супруга
• Проверьте объект залога по ЕГРН
• Согласуйте порядок оплаты госпошлины

За 1 день до сделки

• Проверьте доступ к электронной почте, личному кабинету, Госуслугам и телефону
• Убедитесь, что все участники сделки доступны для подписания
• Подготовьте паспортные данные, ИНН, СНИЛС, реквизиты
• Проверьте, нет ли изменений по объекту недвижимости
• Уточните финальный порядок действий у менеджера или сопровождающего специалиста

В день сделки

• Получите свежую выписку ЕГРН
• Не меняйте реквизиты и данные в платежных документах без согласования
• Подписывайте документы только после проверки ключевых условий
• Сохраняйте подтверждения подписания и оплаты госпошлины
• Отслеживайте статус подачи документов на регистрацию