ПРИМЕР СДЕЛКИ: LTV 50%

LTV (Loan-to-Value) — это отношение суммы займа к стоимости залога.

Формула LTV = сумма займа / стоимость залога × 100%

Этот показатель помогает инвестору понять, насколько заем обеспечен недвижимостью.

Как читать LTV:

• LTV 50% — заем равен половине стоимости залога
• LTV ниже — обычно больше запас прочности
• LTV выше — запас по обеспечению меньше

Параметры сделки

• Заемщик: ООО, действующий бизнес
• Цель займа: пополнение оборотных средств
• Сумма займа: 10 000 000 ₽
• Залог: коммерческое помещение
• Рыночная стоимость недвижимости: 20 000 000 ₽
• LTV: 50%
• Срок займа: 12 месяцев
• Ставка: 25% годовых
• Инвесторы: финансируют займ через платформу

Как считается LTV
10 000 000 / 20 000 000 × 100% = 50%

Что это значит для инвестора
Бизнес получает займ на сумму, которая составляет только половину стоимости заложенного объекта. То есть у сделки есть запас по обеспечению, и это делает ее структуру более устойчивой.

Для инвестора важен не просто факт наличия залога, а то, насколько сумма займа соотносится с его стоимостью.

Если залог стоит 20 млн ₽, а заем — 10 млн ₽, это означает, что:

• объект покрывает заем с запасом
• риск по структуре сделки ниже, чем при более высоком LTV
• в стресс-сценарии у сделки больше пространства по обеспечению.

LTV 50% — это не гарантия отсутствия риска, а показатель того, что заем обеспечен недвижимостью с разумным запасом.

Сравнение LTV

• 50% — больше запас по обеспечению
• 60% — умеренный запас
• 85% — более высокая нагрузка на залог

Наличие недвижимости в залоге само по себе — это хорошо, но для оценки сделки этого недостаточно.

Например:

• если залог стоит 20 млн ₽, а заем тоже 20 млн ₽, то LTV будет 100%
• если залог стоит 20 млн ₽, а заем 18 млн ₽, LTV составит 90%
• если залог стоит 20 млн ₽, а заем 10 млн ₽, LTV составит 50%

Во всех трех случаях залог есть. Но для инвестора это три совершенно разные сделки по запасу прочности. Важно не только наличие залога, но и то, насколько он покрывает сумму займа.

Именно LTV помогает быстро ответить на вопрос:
Насколько “плотно” заем опирается на стоимость залоговой недвижимости?

При LTV 50% ответ звучит так:

• заем составляет только половину стоимости объекта
• по обеспечению у сделки есть запас
• это выглядит более консервативно, чем проекты с высоким LTV

Хотя LTV — один из ключевых параметров, инвестору нельзя смотреть только на него. Нужно оценивать сделку в комплексе:

• заемщик — кто берет деньги и за счет чего планирует их вернуть
• цель займа — зачем бизнесу нужны средства
• тип недвижимости — насколько объект ликвиден
• срок займа — когда инвестор получит деньги обратно
• ставка — какой ожидаемый доход дает сделка
• график выплат — как именно поступают проценты и основной долг

LTV 50% — сильный фактор, но хорошую сделку определяет сочетание LTV, качества залога и проверки заемщика.

Если заемщик нарушает обязательства, платформа запускает процедуры взыскания в соответствии с условиями сделки. Поскольку заем обеспечен недвижимостью, механизм возврата инвестиций связан в том числе с работой по залогу.

Почему в этом сценарии важен LTV 50%
Если у сделки умеренный LTV, это означает, что сумма займа заметно ниже стоимости объекта. Для инвестора это важный элемент защиты, потому что по обеспечению есть запас.

LTV 50% не отменяет риск, но делает стресс-сценарий для инвестора более понятным, чем при высоком LTV.

• Если заемщик не платит: как работает возврат инвестиций через залог → статья