.БЛОГ

Зарегистрироваться

Аккаунт

Главная
→
Блог
→
Пример сделки: доходность 30% годовых

ДОХОДНОСТЬ 30% ГОДОВЫХ

Пример сделки: как работает доходность 30% годовых в займе бизнесу под залог

Время на чтение: 7 мин.

|

Уровень: Начальный

|

Обновлено: март 2026

Что в статье:

Что такое сделка с доходностью 30% годовых

Пример инвестиционной сделки

Как инвестор получает 30% годовых

Пример как собрать портфель

Как выбрать под свой подход

Реинвестирование

Ошибки при формировании

Главное для инвесторов

Частые вопросы

Кратко

как работает доходность 30% годовых
сколько может заработать инвестор на конкретной сумме
как начисляются проценты
почему важны не только ставка, но и залог недвижимости, LTV и проверка заемщика
как оценивать такую сделку на практике

Что такое сделка с доходностью 30% годовых

Это займ, который бизнес привлекает через платформу, а инвесторы финансируют его на условиях, указанных в карточке проекта. Если ставка по займу составляет 30% годовых, это означает, что доход инвестора рассчитывается исходя из этой ставки, срока займа, суммы вложения и графика выплат.

На Финтрек.рф такая сделка имеет три ключевые особенности:

заемщик — бизнес, а не физическое лицо
займ обеспечен залогом недвижимости
перед размещением проводится проверка заемщика, залога и анализ параметров сделки

Пример инвестиционной сделки

Рассмотрим условный пример, близкий к реальной логике залогового краудлендинга. Параметры сделки

Заемщик: ООО, действующий бизнес
Цель займа: пополнение оборотного капитала
Сумма займа: 10 000 000 ₽
Ставка: 30% годовых
Срок: 12 месяцев
Залог: коммерческая недвижимость
Рыночная стоимость залога: 20 000 000 ₽
LTV: 50%
График выплат: ежемесячная выплата процентов, возврат основного долга в конце срока

Что это значит для инвестора

бизнес получает деньги на развитие
инвестор получает доход в виде процентов
недвижимость служит обеспечением возврата
LTV 50% означает, что сумма займа составляет половину стоимости залога, то есть у сделки есть запас прочности по обеспечению

Как инвестор получает 30% годовых: простой расчет

Предположим, инвестор вложил в этот проект 100 000 ₽.

Если займ бизнесу работает весь срок и заемщик платит по графику, то при ставке 30% годовых расчет в упрощенном виде выглядит так:

сумма инвестиции: 100 000 ₽
ставка: 30% годовых
срок: 12 месяцев
ожидаемый доход за год: 30 000 ₽

То есть:

инвестор получает 30 000 ₽ процентного дохода за 12 месяцев
в конце срока ему возвращается 100 000 ₽ основного долга, если заемщик исполнил обязательства
если выплаты процентов ежемесячные тогда доход поступает не одной суммой в конце, а по графику. В упрощенном среднем значении это около: 100 000 ₽ × 30% / 12 = 2 500 ₽ в месяц

Фактическая сумма ежемесячной выплаты зависит от структуры займа и количества дней в периоде, но логика для инвестора именно такая: 30% годовых — это плата бизнеса за пользование вашим капиталом.

Пример: как собрать портфель из залоговых займов

Допустим, у инвестора есть 1 000 000 ₽.
Он не хочет вкладывать все деньги в один проект и планирует:

получать часть выплат регулярно
иметь умеренно консервативный подход
распределить капитал по срокам
использовать преимущества залога недвижимости

Возможная модель портфеля:

Проект 1

сумма: 250 000 ₽
срок: 6 месяцев
заемщик: торговый бизнес
залог: коммерческое помещение
LTV: 45%

Проект 2

сумма: 250 000 ₽
срок: 9 месяцев
заемщик: сервисная компания
залог: офис
LTV: 50%

Проект 3

сумма: 250 000 ₽
срок: 12 месяцев
заемщик: производственный бизнес
залог: складская недвижимость
LTV: 48%

Проект 4

сумма: 250 000 ₽
срок: 15 месяцев
заемщик: другой бизнес-сегмент
залог: квартира 70 кв.м на 17 этаже
LTV: 52%

Что дает такой портфель:

нет зависимости от одного заемщика
нет концентрации в одном объекте
сроки распределены
капитал возвращается постепенно
можно реинвестировать поступающие суммы
средний риск портфеля более управляемый, чем у одной сделки.

Хороший портфель — это не случайный набор займов, а логично распределенный капитал.

Как выбрать структуру портфеля под свой подход

Ниже — простая схема, которая помогает инвестору понять свой стиль.

1. Консервативный подход
Что важно:

более низкий или умеренный LTV
понятный заемщик
ликвидный объект недвижимости
распределение по нескольким сделкам
ставка важна, но не в ущерб качеству обеспечения.

2. Сбалансированный подход
Что важно:

сочетание разных сроков
комбинация более консервативных и более доходных сделок
регулярный мониторинг выплат
реинвестирование части поступлений.

3. Доходный подход
Что важно:

инвестор допускает более высокий риск в части портфеля
активнее использует реинвестирование
может включать сделки с более высокой ставкой, но при сохранении общей логики диверсификации.

Даже доходный подход не должен превращаться в концентрацию в одном-двух проектах.

Как работает реинвестирование в портфеле

Одна из сильных сторон портфельного подхода — возможность реинвестировать поступающие выплаты.

Что это значит
Когда часть процентов или тела займа возвращается, инвестор может:

вывести деньги
вложить их в новый заем
поддерживать постоянную загрузку капитала

Так снижается простой средств, и капитал дольше остается “в работе”.

Ошибки при формировании портфеля

Ошибка 1. Вложить все в один проект
Даже хороший заем не должен быть единственной инвестицией.

Ошибка 2. Выбирать только по ставке
Без оценки заемщика, залога и LTV это неполный анализ.

Ошибка 3. Игнорировать сроки
Портфель должен быть удобным не только по доходности, но и по структуре возврата денег.

Ошибка 4. Не учитывать тип залога
Недвижимость бывает разной по ликвидности и рыночной устойчивости.

Ошибка 5. Не иметь стратегии
Если инвестор не понимает, зачем собирает портфель, он начинает принимать решения случайно.

Главное для инвестора

доходность 30% годовых в залоговом займе — это процентный доход, который бизнес платит инвестору за пользование капиталом, а залог недвижимости делает структуру сделки более защищенной
высокая ставка должна рассматриваться вместе с качеством сделки
хороший LTV повышает устойчивость сделки
инвестору нужно смотреть не только на проценты, но и на весь механизм возврата денег

Рогачев Лев

Управляющий партнер. Опыт в финансах и инвестировании более 20 лет

Канал в МАХ

ЧАСТЫЕ ВОПРОСЫ

Это ставка, по которой заемщик платит инвестору проценты за пользование заемными средствами в течение года.

Пример: если инвестор вкладывает 100 000 ₽ в займ под 30% годовых на 12 месяцев, его ожидаемый процентный доход составляет около 30 000 ₽ за год, если заемщик платит по графику. Эта сумма до вычета налогов и без учета комиссий (если они предусмотрены договором).