ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТ: КАК ВЫБРАТЬ

Инвестору стоит смотреть на:
1. Кто заемщик — какой это бизнес, как давно работает, зачем берет заем
2. Какой залог — что именно передается в обеспечение: квартира, коммерческая недвижимость, склад, офис, апартаменты и т.д.
3. Какой LTV — отношение суммы займа к стоимости залога
4. Какие условия займа — ставка, срок, график выплат, досрочное погашение.
5. Подходит ли проект вам — по риску, горизонту инвестирования и желаемому денежному потоку

Это залоговый займ бизнесу, который финансируется инвесторами через платформу:

• бизнесу нужны деньги на развитие, оборотный капитал, закрытие кассового разрыва или другую деловую цель
• займ оформляется под залог недвижимости
• инвесторы финансируют займ
• заемщик выплачивает проценты и возвращает основной долг
• в случае проблем по выплатам ключевую роль играет залог

Важно: На Финтрек.рф речь идет не о беззалоговом потребительском кредитовании и не о финансировании физических лиц. Все сделки — это займы бизнесу с обеспечением в виде недвижимости.

1. Оцените заемщика: кто берет деньги и зачем
Первый вопрос инвестора — кто именно получает финансирование:

• это ООО или ИП и сколько лет работает бизнес
• чем занимается компания
• зачем привлекается займ
• за счет чего заемщик планирует его вернуть

Чем понятнее заемщик и цель займа, тем легче инвестору оценить реальность возврата средств.

2. Проверьте залог: что именно обеспечивает займ
На Финтрек.рф займы выдаются под залог недвижимости. Смотрите на:

• тип недвижимости и его локацию
• ликвидность объекта и текущую рыночную стоимость
• юридическую чистоту и наличие обременений
• насколько быстро объект можно реализовать в стресс-сценарии

Для инвестора залог — это резервный источник возврата денег, если заемщик перестанет платить. Важно не только наличие недвижимости, но и ее качество, ликвидность и соотношение стоимости объекта к сумме займа.

3. Смотрите на LTV: один из главных показателей проекта
LTV (Loan-to-Value) — это отношение суммы займа к стоимости залога.
Формула LTV = сумма займа / стоимость залога × 100%

Пример

• стоимость объекта недвижимости: 20 млн ₽
• сумма займа: 10 млн ₽
• LTV = 10 / 20 × 100% = 50%
• Это значит, что займ составляет половину от стоимости залога

Чем ниже LTV, тем больше “запас прочности” по обеспечению. Если с заемщиком возникнут проблемы, более низкий LTV обычно означает, что у инвестора выше вероятность вернуть средства за счет реализации залога.

• Что такое LTV в залоговых займах → статья

4. Оцените срок займа: когда вам нужны деньги обратно
Перед выбором проекта ответьте себе:

• вы хотите короткий горизонт или готовы разместить деньги на более долгий срок
• нужен ли вам регулярный денежный поток
• планируете ли вы реинвестировать выплаты

5. Смотрите не только на ставку, но и на структуру дохода
Нужно понять:

• какая ставка по займу и как начисляются проценты
• каков график платежей и есть ли ежемесячные выплаты
• возможно ли досрочное погашение и как это повлияет на итоговую доходность.

Правильный вопрос не «где больше процентов?», а «почему здесь такая ставка и устраивает ли меня этот баланс доходности и риска?»

6. Изучите график платежей
Смотрите:

• проценты выплачиваются ежемесячно или в конце
• тело займа возвращается частями или в конце срока
• возможны ли досрочные платежи
• что происходит в случае просрочки

График платежей влияет на удобство инвестирования не меньше, чем ставка.

7. Поймите цель займа
Цель займа помогает оценить, насколько понятна логика возврата.
Например:

• пополнение оборотных средств
• закупка товара
• закрытие кассового разрыва и т.д.

Инвестору полезно понять:

• логична ли цель и соответствует ли она масштабу бизнеса
• есть ли понятный источник возврата

8. Учитывайте диверсификацию: не вкладывайте все в один проект
Инвестиции — это работа с вероятностями, а не с гарантиями. Даже при хорошей проверке заемщика и качественном залоге правильнее распределять капитал по нескольким проектам.

Вместо одной крупной инвестиции:

• разделите сумму на несколько займов
• распределите по срокам
• распределите по типам объектов недвижимости
• следите, чтобы на один проект не приходилась слишком большая доля портфеля

Диверсификация снижает влияние проблем по одной сделке на весь портфель.

9. Сравнивайте проект не с “идеалом”, а со своей стратегией
Один и тот же заем может подойти одному инвестору и не подойти другому. Проект может подойти, если вам важно:

• залог недвижимости и понятная структура сделки
• умеренный LTV
• регулярные выплаты
• фиксируемый срок
• вложения в реальный бизнес.

Проект может не подойти, если вам нужно:

• мгновенная ликвидность
• гарантированная доходность без риска
• возможность забрать деньги в любой день
• полное отсутствие рыночных и кредитных рисков.

Правильный проект — это не “самый лучший для всех”, а лучший для вашей стратегии.

Допустим, инвестор выбирает между двумя займами.
Проект А:

• ставка: 21% годовых
• срок: 9 месяцев
• заемщик: торговая компания
• залог: коммерческое помещение
• LTV: 48%
• выплаты: ежемесячно

Проект Б

• ставка: 25% годовых
• срок: 18 месяцев
• заемщик: бизнес с более сложной моделью
• залог: объект в менее ликвидной локации
• LTV: 68%
• выплаты: в конце срока

Какой проект лучше?
Если инвестор хочет:

• более понятную сделку
• более консервативный уровень риска
• регулярные выплаты
• больший запас по залогу, то Проект А может быть предпочтительнее, даже если ставка у него ниже.

Если же инвестор осознанно готов принимать больший риск ради более высокой доходности и понимает особенности проекта, он может рассматривать Проект Б.

Выбирать нужно не по ставке в отрыве от всего остального, а по сочетанию параметров.