Залоговый дисконт в краудлендинге: финансовый щит инвестора

Инвестор видит на краудлендинг-платформе инвестиционное предложение: займ бизнесу под залог квартиры. В описании указано: «Рыночная стоимость — 10 млн рублей. Сумма займа — 10 млн рублей». Кажется, риск нулевой? Ведь даже если заемщик не заплатит, квартиру продадут и инвестор вернет свои деньги. Это опаснейшее заблуждение. На самом деле, такая сделка — одна из самых рискованных. Безопасной ее делает только залоговый дисконт — главный показатель для умного инвестора. Сейчас объясним почему и как им пользоваться.

Простыми словами, залоговый дисконт — это «скидка» на залог, запас прочности для инвестора. Это разница между рыночной стоимостью залога и суммой, которую инвестор дает в долг, выраженная в процентах.

Рассчитывается он по простой формуле:
Залоговый дисконт (%) = [(Стоимость залога - Сумма займа) / Стоимость залога] * 100%

Разберем на примере:

• рыночная стоимость квартиры: 10 000 000 руб.
• сумма займа: 7 000 000 руб.
• расчет: [(10 000 000 - 7 000 000) / 10 000 000] * 100% = 30%

Дисконт составляет 30%.

Часто вместо дисконта используется его зеркальный показатель — LTV (Loan-to-Value). LTV показывает, сколько процентов от стоимости залога составляет заем.

LTV (%) = (Сумма займа / Стоимость залога) * 100%

В нашем примере: (7 000 000 / 10 000 000) * 100% = 70%. LTV = 70%, а дисконт = 30%. Это две стороны одной медали. Ваше правило должно быть таким: чем ниже LTV, тем выше дисконт — тем безопаснее сделка.

Почему нельзя выдавать займ под 100% стоимости залога? Вот три причины:

Причина 1. Защита от падения рынка. Рынки недвижимости и транспорта цикличны. Если ваша квартира из примера подешевеет на 15% из-за кризиса, ее стоимость составит 8,5 млн руб. Но так как выдали вы только 7 млн, даже в этой ситуации залог покроет ваши инвестиции. Без дисконта вы уже были бы в минусе.

Причина 2. Компенсация затрат на реализацию. Продажа залога — не мгновенный процесс. Это суды, услуги юристов, работа риелторов, комиссионные сборы. Эти затраты могут достигать 15-20% от стоимости объекта. Дисконт должен их покрывать, чтобы вы вышли в ноль или в плюс после всех процедур.

Причина 3. Защита от ошибки оценки. Оценка — это не точная математика. Один оценщик может сказать 10 млн, другой — 9 млн. Дисконт нивелирует этот риск. Если оценка была завышена (намеренно или случайно), ваш дисконт станет реальным запасом прочности.

Универсальной цифры нет. Достаточный размер дисконта зависит от ликвидности залога — того, насколько его быстро и легко можно продать по рыночной цене.



Вывод: чем рискованнее и неликвиднее актив, тем больший дисконт нужен инвестору.


Ограничения и риски: что дисконт не гарантирует н2

Залоговый дисконт — мощный инструмент, но он не делает инвестиции безрисковыми. Он не защищает от:

• юридических рисков: залог может быть уже перезаложен, иметь судебные аресты или споры между собственниками. Задача — убедиться, что у краудлендинговой платформы есть юристы, которые проверяют это.
• мошенничества с оценкой: если оценочная компания постоянно завышает стоимость активов, даже большой дисконт может быть фиктивным.
• риска ликвидности: даже с дисконтом в 50% продажа уникального объекта вроде недостроенного коттеджа в глухой деревне может занять годы.

временного риска: процедура реализации залога через суд обычно занимает от 6-8 месяцев до нескольких лет. Деньги будут «заморожены» все это время.

Залоговый дисконт — мощный инструмент, но он не делает инвестиции безрисковыми. Он не защищает от:

• юридических рисков: залог может быть уже перезаложен, иметь судебные аресты или споры между собственниками. Задача — убедиться, что у краудлендинговой платформы есть юристы, которые проверяют это.
• мошенничества с оценкой: если оценочная компания постоянно завышает стоимость активов, даже большой дисконт может быть фиктивным.
• риска ликвидности: даже с дисконтом в 50% продажа уникального объекта вроде недостроенного коттеджа в глухой деревне может занять годы.
• временного риска: процедура реализации залога через суд обычно занимает от 6-8 месяцев до нескольких лет. Деньги будут «заморожены» все это время.

Прежде чем нажать кнопку «Инвестировать», найдите ответы на вопросы, которые позволят вам, как инвестору оценить качество залога:

1. какой LTV/дисконт указан? Если LTV выше 80% (дисконт меньше 20%) — это повод насторожиться.
2. кто проводил оценку? Хорошо, если в карточке проекта на займ бизнесу указаны реквизиты независимой оценочной компании. Если данных нет — это повод уточнить.
3. насколько ликвиден залог? Квартира в Москве или машина в таксопарке — отлично. Станок на заброшенном заводе — крайне рискованно.
4. есть ли юр. заключение? На краудлендинговой платформе может быть прикреплено краткое резюме юридической проверки залога. Если его нет, это повод задать вопрос.
5. что делает платформа при дефолте? Есть ли у нее команда взыскания? Какой у нее опыт реализации залогов? Эта информация часто есть в блоге или разделе «О нас».

Залоговый дисконт — это не просто цифра, а мера безопасности инвестора. Это финансовый щит от непредвиденных обстоятельств. Слепое доверие к платформе и инвестирование в займы с высоким LTV — путь к потере денег.