Риски заниженной стоимости недвижимости в ДКП для инвестора

Представьте: бизнес хочет получить заём под залог шикарного офиса в центре. Оценка показывает солидную сумму, залог выглядит надёжным. Но наш юрист, анализируя документы, находит договор купли-продажи. И видит, что всего полгода назад нынешний владелец купил этот офис… за полцены. Это может быть не просто выгодная покупка, а мина замедленного действия для всего займа.

На краудлендинговой платформе Финтрек.рф, где каждый рубль инвесторов защищён залогом, такая находка — не «красный флаг», а целая аварийная сирена. Почему? Потому что неестественно низкая цена в прошлой сделке — это почти всегда указание на скрытые юридические риски, которые могут в одночасье аннулировать ваше залоговое обеспечение.

1. Сделка-призрак: риск оспаривания и полной потери залога.
Самая большая опасность — признание той самой «дешёвой» покупки недействительной. Представьте сценарии:

• продавец обанкротился. Его кредиторы через суд могут доказать, что он продал актив за бесценок, лишив их возможности вернуть долги. Суд вернёт недвижимость в конкурсную массу, а наш заёмщик волшебным образом лишится права собственности, а залог испарится.
• «сделка» была фиктивной. Например, прикрывала дарение между родственниками или была проведена под давлением. Нашёлся «обиженный» наследник или бывший супруг — и вот уже идёт суд, где договор залога превращается в бумажку.
• последствие простое и жёсткое: если право собственности заёмщика отменят, то залог перестаёт существовать. Инвестиции повисают в воздухе без всякого обеспечения.

2. Залог-пустышка: миф о стоимости.
Цена в 50% от рынка — это знак того, что с объектом что-то не так. Возможно, оценщик не увидел фатальных скрытых дефектов, проблем с коммуникациями или юридических обременений (например, спорных сервитутов). А значит, и реальная ликвидационная стоимость при продаже с торгов окажется в разы ниже отчётной цифры. LTV (соотношение займа к стоимости), который казался безопасным, на деле окажется катастрофическим.

3. Налоговый шлейф и репутационные риски.
Частая причина занижения — банальный уход от налогов продавцом. Это само по себе нарушение закона. Активное внимание налоговых органов к сделке может потянуть за собой цепочку проверок и вскрыть другие проблемы, бросая тень и на законность всей операции с нашей платформой.

Для нас такой договор — автоматический сигнал к запуску режима максимального контроля. Мы не просто добавляем галочку, а проводим настоящий подробнейший аудит:

• глубокий юридический допрос. Мы выясняем не «что», а «почему». Почему цена была такой низкой? Расписка на полную сумму? Выписки со счетов, подтверждающие реальный платёж? Кем был продавец и нет ли у него долгов или признаков банкротства? Мы опрашиваем все стороны и изучаем историю объекта до последней записи.
• оценка вопреки. Мы полностью игнорируем «сомнительную» цену в договоре. Стоимость для расчёта LTV определяет только наш независимый и аккредитованный оценщик на основе текущего состояния рынка.
• жёсткая скидка на риск (консервативный LTV). Даже если оценка высока, мы применяем повышенный дисконт. Вместо стандартных 50-60% от стоимости займ может составить лишь 30-40%. Это создаёт мощнейшую финансовую подушку безопасности для инвесторов на случай любых проблем.
• двойное и тройное обеспечение. К такому залогу мы почти всегда требуем дополнительные гарантии, например, залог другого ликвидного имущества.
• право на отказ. Если риски остаются неясными или объяснения клиента звучат неубедительно, мы отказываемся от сделки. Наш принцип: ни в коем случае не подвергать риску доверие и деньги наших инвесторов.

Заниженная цена в договоре купли-продажи — это не техническая деталь, а яркая черная метка. Это сигнал тревоги, который требует не просто дополнительной проверки, а предельной осторожности и готовности отказаться от сделки, если риски не могут быть адекватно оценены или минимизированы.