Дом – это не актив: почему покупка жилья может быть вашей самой большой ошибкой?

Миллионы людей идут на огромные жертвы, берут ипотеку на 20–30 лет, отказываются от путешествий, сокращают расходы на еду и отдых – и все ради «своего угла». Ведь многие думают, что «купил квартиру или дом – обеспечил себе будущее». Но на самом деле покупка жилья, ради которого приходится экономить на своем уровне жизни, может оказаться самой большой финансовой ошибкой. Дом, в котором вы живёте – это не актив, а пассив. И он может быть самым дорогим пассивом в вашей жизни.

Прежде чем говорить о доме, нужно разобраться в основах финансовой грамотности. По определению Роберта Кийосаки, автора бестселлера «Богатый папа, бедный папа»:

• Актив – это то, что приносит деньги на ваш банковский счет
• Пассив – это то, что требует от вас денег.

Если вы получаете дивиденды от акций, арендную плату за квартиру или доход от бизнеса – то это активы. Если вы каждый месяц платите за ипотеку, коммунальные услуги, налоги, за ремонт – то это пассивы.

А теперь простой вопрос – приносит ли ваш дом деньги? Если нет, и Вы платите за него каждый месяц, значит он – пассив, а не актив.
Да, стоимость дома с годами может вырасти. Но пока его жильцом является сам «инвестор», он не получает доход. Напротив, он тратит десятки тысяч рублей каждый месяц. И даже если жилье будет продано с прибылью – это разовая сделка, а не поток дохода. А настоящие активы работают на инвестора постоянно.

Во-первых, он постоянно «съедает» деньги. Когда вы покупаете жилье в ипотеку, вы платите не только за квадратные метры. Вы платите:

• проценты банку (при длительном сроке они часто превышают половину суммы кредита)
• коммунальные платежи
• налог на имущество
• страховку, которая обновляется каждый год
• ремонт, замена техники, уборка
• управляющей компании и ТСЖ.

Важно! Это постоянный отток денежных средств. И он не прекратится, даже если собственник потеряет работу. В отличие от инвестиций, которые могут приносить доход при любых обстоятельствах, дом будет требовать денег независимо от ситуации.

Во-вторых, дом часто неликвиден. Проблемы могут возникать, если деньги потребуются срочно. Например, акции можно быстро продать, депозит в банке закрыть одним днем, тоже самое с залоговыми займами. А продажа жилья – это процесс, который занимает месяцы. Нужно искать покупателя, договариваться, возможно делать ремонт, чтобы постараться получить наиболее высокую цену за дом, платить риелтору. А в кризис можно годами ждать покупателя или продавать с большой скидкой.

Также дом нельзя «перевести» в другой город, в случае необходимости переезда. Жилье часто привязывает собственника к одному месту, ограничивая мобильность и карьерные возможности.

В-третьих – упущенная выгода. Это то, что было бы, если вложенные в покупку дома деньги, инвестировали через доходные инструменты.
Например, если рассматривать покупку дома на вторичном рынке стоимостью 10 млн. рублей с первоначальным взносом 3 млн. рублей, то в 2025 году в ипотеку по актуальной ставке 23%, платеж составит – почти 137 тыс. рублей в месяц и это при оформлении договора на 30 лет.

При этом если снимать такой же дом за 60-70 тыс. рублей в месяц, будет оставаться 67-77 тыс. рублей для инвестирования. Для расчета возьмем 70 тыс. рублей. Если ежемесячно вкладывать их в консервативный инструмент, например, закупать облигации или размещать на пополняемом банковском вкладе.

За 1 год можно сформировать капитал на сумму почти 913 тыс. рублей.

Если рассматривать более доходные инструменты, например залоговые займы или краудлендинг, где доходность 17-25%, за год можно сформировать портфель размером в 1 млн. рублей.

При той же инвестиционной стратегии, размер капитала через 10 лет может быть уже около 30 млн. рублей.

Получается, если не покупать дом в ипотеку, а снимать жилье и инвестировать средства, то через 10 лет: можно жить в арендованном комфортном доме, иметь инвестиционный портфель, который мог бы составить более 30 миллионов рублей (с учетом сложных процентов), быть не привязанным к ипотеке, менять район и даже город проживания, менять работу, путешествовать.

А теперь сравним два статуса одного того же человека:
1. Ипотечник через 30 лет получает дом, но переплачивает за него 35 млн. рублей и почти ничего не имеет в виде других активов.

 2. Инвестор – временно владеет теми же квадратными метрами (через аренду) и активами на сумму более 30 млн. рублей, которые может сформировать уже через 10 лет.

Но это не значит, что нужно всем отказываться от покупки дома, а вместо этого инвестировать деньги. Есть ситуации, когда покупка жилья оправданна:

1. Недвижимость приобретается для сдачи в аренду – тогда это настоящий актив. Даже если сначала доход не будет покрывать расходы, например, при использовании части заемных средств, через определенное время аренда начнет приносить прибыль.
2. Дом покупается преимущественно за средства собственника, в ипотеку оформляется небольшая часть стоимости, которая быстро гасится с минимальной переплатой. В этом случае у инвестора больше возможности для инвестирования, живя в своем доме.
3. Аренда в регионе абсурдно высока, а покупка дает реальную экономию.
4. Человек достиг финансовой независимости и покупает жилье для собственного удовольствия, а не в качестве инвестиции.

Покупка дома должна быть осознанным решением, а не автоматической реакцией на социальное мнение, что у каждой семьи должен быть собственный дом.