Как выбрать объект недвижимости для инвестиций

Степан - инвестор, который уже понял, что инвестиции в займы бизнесу под залог недвижимости — это один из надежных инструментов на рынке. Капитал защищен реальным активом, и это чувство уверенности бесценно. 

Но вот он заходит на площадку, видит несколько проектов и замирает в сомнениях. Пекарня в центре города, логистический склад, аптека в спальном районе... Бизнес-планы выглядят убедительно, но как понять, какой из залогов по-настоящему надежен? Ведь от выбора объекта недвижимости напрямую зависит финансовая безопасность.
Давайте разберемся вместе. Мы составили чек-лист из 4 ключевых параметров, которые помогут определиться с выбором объекта недвижимости для своих инвестиций.

Представьте, что вы даете знакомому деньги в долг под залог его ноутбука. Вы бы дали 100 тысяч рублей за ноутбук, который стоит столько же? Вряд ли. А вот 40-50 тысяч — уже гораздо спокойнее. Эта же логика работает и в крупных масштабах.

LTV (Loan-to-Value) — это как раз то самое соотношение суммы займа к оценочной стоимости залога. Проще говоря, насколько мы «недовыдаем» денег под залог.
Почему это так важно? LTV — это ваша «подушка безопасности». Допустим, LTV равен 50%. Это значит, что стоимость недвижимости должна обрушиться в ДВА раза, чтобы возникла теоретическая угроза вашим вложениям. В стабильном рынке недвижимости такие обвалы — большая редкость.

Инвестируйте в проекты с LTV не выше 50-60%. Помните простое правило: чем ниже LTV, тем безопаснее ваши инвестиции в займы под залог недвижимости. Цифра в 40% надежнее, чем 85%, даже если бизнес во втором случае кажется привлекательнее.

LTV — это цифра на бумаге. А что, если возникнет необходимость эту самую недвижимость продать? Насколько быстро это можно будет сделать? Вот здесь на сцену выходит ликвидность.

Давайте составим рейтинг ликвидности объектов, чтобы вам было проще ориентироваться.

Высокая ликвидность:

• 1-2-3-комнатные квартиры в крупных городах-миллионниках. Спрос на них есть всегда.
• Коммерческая недвижимость на первых этажах жилых домов (под аптеки, магазины, салоны красоты). Такие помещения быстро находят новых арендаторов или покупателей.

Средняя ликвидность: 

• Таунхаусы и загородные дома с хорошей транспортной доступностью
• Офисные помещения в деловых центрах.

Низкая ликвидность:

• Незавершенное строительство. С ним всегда есть юридические и технические риски.
• Уникальные объекты: производственные цеха, специализированные МОП, здания с дорогостоящим переоборудованием.
• Недвижимость в малых городах с падающим числом населения.

Вывод: залог в виде квартиры в Москве и залог в виде склада в отдаленной промзоне — это два принципиально разных уровня риска, даже при абсолютно одинаковом LTV.

Самый ликвидный объект с самым низким LTV не будет стоить ничего, если у него «проблемное» прошлое. Юридическая чистота — это фундамент, на котором строится безопасность инвестиций под залог.

На что смотреть? Хорошая новость: на нашей площадке эту работу мы проводим за вас. Каждый объект проходит тщательную экспертизу, и вы можете ознакомиться с ее выводами. Но понимать основы — полезно:

• правоустанавливающие документы: подтверждают, что заемщик действительно является собственником
• отсутствие обременений: мы проверяем, что на объекте нет других ипотек, арестов, судебных споров или долгов по коммунальным платежам
• независимая оценка: стоимость залога определяется не «на глазок», а аккредитованной профессиональной компанией.

Краудлендинговая площадка Финтрек.рф открыто предоставляет эту информацию — инвестор может посмотреть все данные по займу в своем личном кабинете.

Цифры и документы — это важно, но не стоит забывать и о реальном мире. «Убитая» недвижимость в сильно отдаленном районе будет продаваться хуже и дольше, даже если все документы в идеале. На что обратить внимание?

• год постройки и состояние коммуникаций
• материал стен (панель, кирпич, монолит)
• инфраструктура района: транспортная доступность, наличие школ, магазинов, парков
• общее состояние подъезда/здания

Объект залога — ваш главный защитник, но он не существует в вакууме. Это часть системы. Принимая окончательное решение, обязательно обратите внимание и на другие компоненты:

• бизнес заемщика: насколько он стабилен? Есть ли у него опыт? Куда он планирует направить заемные средства?
• условия займа: процентная ставка, срок, график платежей.

Идеальный проект — это когда и бизнес-план убедителен, и залог по всем параметрам безупречен. Вот и весь секрет. Выбор надежного залога — это не магия, а структурированный процесс. Прежде чем вложить деньги, пройдитесь по простому списку:

1. Проверьте LTV: цифра не должна превышать 50-60%
2. Оцените ликвидность: отдавайте предпочтение «ходовым» объектам — квартирам и коммерции в жилых районах
3. Убедитесь в юридической чистоте: посмотрите, что площадка провела всю необходимую экспертизу и готова ей поделиться
4. Изучите состояние и локацию: посмотрите фото, проверьте район на карте

Изучите текущие проекты на нашей площадке — теперь вы смотрите на них глазами эксперта! Для вашего удобства мы открыто указываем все ключевые параметры по каждому объекту залога. Если у вас остались вопросы, наша служба заботы всегда готова дать подробную консультацию.