Как начать инвестировать под залог недвижимости

В 2025 году средняя ставка по банковским вкладам в России составляет 17% годовых, в то время как инфляция держится на уровне 7-8%. Разница минимальна — деньги на депозите практически не приносят реальной прибыли в долгосрочной перспективе, т.к. ставки по вкладам идут за ставкой ЦБ, которая уже с июня 2025 снижается. 

При этом фондовый рынок пугает волатильностью, а самостоятельная покупка недвижимости требует миллионов рублей и активного управления. Существует ли альтернатива, которая сочетает доходность выше банковской и приемлемый уровень риска? 

Да — это инвестирование под залог недвижимости через краудлендинговую платформу Финтрек.рф. Инструмент, который позволяет зарабатывать от 18% до 30% годовых при обеспечении займов реальной недвижимостью. Начать можно с небольших сумм. Давайте разберемся, как это работает и как начать инвестировать уже сегодня.

Если просто, вы становитесь кредитором для бизнеса или частного лица, который берет заем под обеспечение своей недвижимости. Ваш капитал защищен реальным активом — квартирой, домом или коммерческим помещением.

1. Заемщик нуждается в средствах (на развитие бизнеса, строительство, рефинансирование) и готов предоставить свою недвижимость в залог
2. Краудлендинговая платформа (например, Финтрек.рф) проверяет заемщика, оценивает залог и размещает проект
3. Инвесторы (физические и юридические лица) вкладывают деньги в проект, распределяя между собой сумму займа
4. Заемщик получает средства и выплачивает проценты по графику
5. Инвесторы получают регулярный доход и возврат основной суммы в конце срока

Отличие от банка: вы не кладете деньги на депозит, а сами выбираете конкретный проект для финансирования под более высокий процент.

Роль платформы — быть посредником, который находит качественных заемщиков, проверяет юридическую чистоту сделок и обеспечивает документооборот.

Это не абстрактные цифры, а реальная физическая защита ваших вложений.

• материальный актив: квартира или земельный участок не могут обесцениться до нуля, в отличие от акций компании-банкрота
• ликвидность: российский рынок недвижимости стабилен, и при необходимости залог можно реализовать
• залоговая стоимость (LTV) — ваш запас прочности. LTV (Loan-to-Value) — это ключевой показатель. Например, если квартира стоит 10 млн рублей, а заем выдан на 6 млн, LTV = 60%. На платформах вроде Финтрек.рф LTV редко превышает 60%. Это значит, что даже при падении рынка на 30% залога хватит, чтобы вернуть средства.

Оценку залогового имущества проводят аккредитованные независимые оценщики. Платформа проверяет юридическую чистоту объекта: отсутствие обременений, арестов, прав третьих лиц. Это минимизирует риск, что при реализации залога возникнут проблемы.

Важно: согласно статистике аналитиков рынка, за последние 5 лет цены на недвижимость в крупных городах России демонстрировали стабильность или рост, что делает залог надежным инструментом защиты капитала.

Пример роста стоимости кв.метра в Московской области в период с 2020 по сентябрь 2025 год

Краудлендинг — это коллективное финансирование займов через онлайн-платформу. Несколько инвесторов объединяют свои средства, чтобы предоставить крупный займ заемщику.

Краудлендинг зародился в середине 2000-х в США и Великобритании как альтернатива традиционному банковскому кредитованию. Сегодня мировой рынок P2P-кредитования оценивается в десятки миллиардов долларов.

В России краудлендинг получил официальный статус в 2019 году с принятием Федерального закона № 259-ФЗ “О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ”. Закон регулирует деятельность платформ и защищает права инвесторов.

Регулирование и безопасность
Все легальные краудлендинговые платформы:

• Должны получить регистрацию в Центробанке РФ
• Обязаны раскрывать информацию о заемщиках и проектах
• Несут ответственность за соблюдение законодательства
• Хранят средства инвесторов на отдельных счетах

Это значит, что вы работаете не с сомнительной компанией, а с регулируемым финансовым институтом.

Участники процесса
Инвесторы — физические лица (с 18 лет), индивидуальные предприниматели и юридические лица, имеющие свободные средства. Специальных квалификационных требований, как для брокерского счета, не требуется.

Заемщики — чаще всего предприниматели, которым нужны средства на конкретные цели. Банки либо отказывают им, либо предлагают невыгодные условия, поэтому они обращаются на краудлендинговые платформы.

Платформа - зарабатывает на комиссиях: берет процент от суммы займа у заемщика и иногда небольшую комиссию с инвесторов. Это создает заинтересованность в качественном отборе проектов — репутация платформы напрямую влияет на ее доход.

1. Высокая доходность: 18–30% годовых против ~12% по вкладам.
2. Низкий порог входа: от 50 000 рублей — это несопоставимо с покупкой целого объекта
3. Диверсификация: Вы можете распределить 500 000 ₽ между 5-10 проектами, снизив риски
4. Пассивный доход: деньги работают без вашего участия. Вы получаете проценты ежемесячно или в конце срока (в зависимости от условий платформы)
5. Прозрачность: все данные по проектам и вашим инвестициям — в личном кабинете.
6. Юридическая защита: залог оформляется через Росреестр, с каждым инвестором заключается договор. Если заемщик не выполняет обязательства, платформа инициирует процедуру взыскания и реализации залога в судебном порядке. Вы получаете свои средства из вырученных денег.
7. Возможности для бизнеса: юрлица могут эффективно инвестировать свободные средства компании с полным пакетом документов.

А что с рисками? 
Риски есть в любых инвестициях. Основные из них — риск невозврата займа и временное снижение ликвидности. Но ими можно управлять. Со стороны платформы - это тщательный отбор заемщиков, низкий LTV, юридическое сопровождение.
Инвестор со своей стороны диверсифицирует портфель, выбирает проекты с LTV до 60% и изучает заемщиков.

Первое - все заявки на получение займа проходят строгий отбор. Не все заемщики проходят проверку и не все залоги отвечают нужным критериям. Займ выдается только на цели бизнеса, и только под залог ликвидного имущества.

Второе - консервативный LTV для залога. Обеспечением по займу является залоговое обеспечение: жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, земельные участки. Средний показатель 50-60%, что создает запас прочности. По сути этот показатель дает понять, что выданная сумма займа не превышает 60% от рыночной стоимости объекта. Для инвестора это хороший показатель, т.к. 40% это некая подушка безопасности, которая обеспечивает сохранность капитала и получение доходности, даже если будет запущена процедура реализации объекта.

Третье - юридическое сопровождение, начиная от проверки документов по заявке, заканчивая процедурой реализации. 

Четвертое - активная работа с просрочками.

Инвестирование под залог недвижимости через краудлендинг — это разумный компромисс между доходностью акций и надежностью депозитов. Вы получаете стабильный пассивный доход, защищенный реальными активами, и полный контроль над своими инвестициями.

Готовы начать?
Зарегистрируйтесь на Финтрек.рф, изучите доступные проекты и сделайте первый шаг к доходности, которая будет больше инфляции.