Инвестиции в жилую недвижимость для сдачи в аренду: как выгоднее платить налог за сдачу квартиры

В условиях высокой инфляции, волатильности фондового рынка и постепенного уменьшения доходности банковских вкладов, вслед за снижением ключевой ставки ЦБ РФ, инвестиции в недвижимость снова набирают популярность. Однако, чтобы доход был не только стабильным, но и максимально выгодным, необходимо грамотно выстроить стратегию, в т.ч выбрать выгодную систему, по которой будет платиться налог на сдачу квартиры.

Несмотря на сложную макроэкономическую ситуацию, рынок аренды жилья в России демонстрирует устойчивый рост. По данным Дом.рф предложения от арендодателей увеличивалось начиная с 3 кв. 2023 года и в первом квартале 2025 года достигла одной из высоких отметок.

Причем активность повысилась не только у арендодателей, но и у арендаторов.

1. Стабильный и предсказуемый доход. Аренда остается востребованной даже в кризисные времена. К тому же спрос на нее растет из-за высокой стоимости покупки недвижимости и высоких ипотечных ставок. Доход можно получать ежемесячно, независимо от экономической конъюнктуры.

2. Защита от инфляции. Арендные ставки ежегодно индексируются. Недвижимость как актив сохраняет и приумножает свою стоимость в условиях инфляции.

3. Рост стоимости жилья в перспективе. Несмотря на замедление темпов роста цен, кадастровая и рыночная стоимость жилья продолжает повышаться, особенно в крупных городах. Инвестор получает двойную выгоду: доход от аренды + прирост капитала при продаже.

4. Доступность ипотеки с государственной поддержкой. В 2025 году продолжают действовать программы льготной ипотеки (например, для семей с детьми, IT-специалистов, молодых специалистов).

Можно приобрести квартиру с небольшим первоначальным взносом и сдавать её, частично или полностью покрывая за счет арендных платежей ипотечные взносы.

5. Рост спроса на «длинную» аренду. Из-за нестабильности на рынке недвижимости и миграции населения (в том числе внутренней) растёт спрос на долгосрочную аренду (от 1 года). Это снижает риски простоев и частой смены арендаторов.

6. Простая легализация арендного бизнеса. Государство предлагает наймодателям несколько вариантов, как оплачивать налог на сдачу квартиры с разными процентными ставками и лимитами дохода – это упрощает управление арендой, в т.ч и при владении несколькими доходными объектами недвижимости.

Есть несколько вариантов легализации сдачи жилого объекта квартиросъемщикам:
1. Налог на доходы физических лиц.
Ставка:
13% — с дохода до 2,4 млн. руб. в год.
15% — с суммы от 2,4 млн. руб до 5 млн. руб. в год.
Для легализации дохода от аренды инвестиционной недвижимости необходимо:

• Подавать 3-НДФЛ до 30 апреля
• Уплачивать налог до 15 июля
• Самостоятельно считать и платить.

Минусы:

• Нельзя уменьшить доход на расходы (если не подтвердить документально).
• Высокий риск претензий от ФНС при наличии поступлений на счёт без декларации.

В 2025 году ФНС активно использует анализ банковских транзакций. Поэтому если инвестор получает арендную плату на карту, система легко идентифицирует доход.

2. Упрощённая система налогообложения для ИП: 6% «доходы» или 15% «доходы минус расходы».
Помимо налога на доход от сдачи квартиры, инвестору нужно будет уплачивать и обязательные взносы как ИП.
Поэтому такой вариант актуален для крупных инвесторов с несколькими доходными объектами или инвестирующих в арендный посуточный бизнес.

3. Патентная система налогообложения. Доступна для ИП, в регионах, где разрешён патент на аренду жилья.
Преимущества:

• Фиксированный налог (зависит от региона и площади инвестиционной квартиры)
• Нет деклараций, бухучёта
• Автоматическая легализация дохода.

Но важно учитывать, что патент – это авансовый платеж, размер которого фиксирован, даже при отсутствии ожидаемого дохода. Так же ИП на патенте не освобождается от обязательных взносов.

4. Налог на сдачу квартиры самозанятым – актуальный вариант для частных инвесторов с одним или двумя инвестиционными объектами, доход с которых не превышает 2,4 млн. рублей в год.
Ставка:

• 4% – если квартиру снимает физлицо
• 6% – если договор заключается с компанией.

Чтобы оформиться как самозанятый, инвестору необходимо:

1. Зарегистрироваться в приложении Мой налог
2. После оплаты оформить чек в приложении на полученную сумму
3. В следующем месяце уплатить выставленный налоговой счет, до 28 числа.

Пример:
Доход 50 000 руб./мес. = 600 000 руб./год.
Налог в год: 600 000 × 6% = 24 000 руб. (вместо 78 000 рублей по НДФЛ).
При этом самозанятый не платит обязательные взносы как ИП (но может заключить договор добровольно).

Важно учитывать следующее:

1. Инвестируйте в ликвидное жильё (в центре, рядом с транспортной развязкой, инфраструктурой).
2. Не скрывайте свой доход. Неуплата налогов на сдачу квартиры может стать причиной привлечения к ответственности. И тогда придется не только возвращать неуплаченный налог за весь период, но и оплачивать штраф.
3. Выбирайте налоговый режим, соответствующий количеству объектов недвижимости и доходу, который они приносят.