Какие документы нужны для инвестиций под залог недвижимости

Инвестиции под залог недвижимости набирают популярность как один из способов получить доход выше, чем банковский депозит. Но что превращает эту возможность из просто перспективной в по-настоящему надежную? Всё просто — главной страховкой является оформление залогового обеспечения. А его фундамент — это корректный и полный пакет документов. Даже элитная квартира в центре не спасет вложения, если ее юридическое оформление хромает. Давайте разберемся, на какие бумаги стоит обратить внимание в первую очередь, чтобы инвестировать с уверенностью.

Краундлендинг (Crowdlending) — это цифровой мост между вами, как инвестором, и малым или средним бизнесом, которому нужны деньги на развитие. Представьте себе виртуальную площадку, где сотни предпринимателей публикуют свои заявки на займы, а вы, изучив их, можете стать для них «микробанком», вложив от нескольких тысяч рублей. Ключевое отличие от краудфандинга — цель. В краудфандинге вы часто жертвуете деньги или предзаказываете продукт. В краундлендинге вы даете деньги в долг под проценты. Ваша цель — не просто поддержать идею, а получить финансовую отдачу.

Прежде чем погружаться в документы, важно понять три основных принципа, на которых держится безопасность инвестиций.

1. Чистота права собственности. Объект должен принадлежать залогодателю, и на нем не должно быть скрытых «сюрпризов»: действующей ипотеки, судебных арестов или обременений в пользу третьих лиц.
2. Реальная стоимость. Рыночная цена объекта — это не цифра «с потолка». Ее определяет независимая оценочная компания, и она должна с запасом покрывать сумму займа. Этот запас, обычно 30-50%, называется залоговым дисконтом и является «подушкой безопасности» на случай колебаний рынка.
3. Юридически грамотное оформление. Самый важный шаг — государственная регистрация договора залога (ипотеки) в Росреестре.

А теперь пройдемся по конкретным документам, которые и являются отражением этих «трех китов». Смотрите на этот список не как на скучный перечень, а как на историю одной проверенной сделки.

Документы на саму недвижимость
Здесь мы отвечаем на вопросы: «Что это за объект?», «Кто им владеет?» и «Свободен ли он?». Выписка из ЕГРН — это главный документ, заменивший свидетельство о собственности. Именно она показывает текущего законного владельца и, что ключевое, все наложенные обременения. Нет ли тут чужой ипотеки или ареста? Сверяем!

Правоустанавливающие документы. 
Это «родословная» недвижимости: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве. Они подтверждают, каким образом нынешний собственник получил это право. Это помогает отсечь сомнительные или оспоримые сделки в прошлом.
Технический/кадастровый паспорт.
Чтобы быть уверенным, что вы инвестируете под залог конкретной «трешки» площадью 65 м², а не ее «двойника» с иными параметрами. Всё должно совпадать до метра.

Документы, подтверждающие личность и чистоту сделки
Теперь убедимся, что все участники — те, за кого себя выдают, и действуют согласованно.

• паспорт заемщика и залогодателя. Казалось бы, мелочь, но важно, если недвижимость в залог предоставляет не сам заемщик, а, например, его родственник.
• нотариальное согласие супруга/супруги. Если недвижимость была приобретена в браке, она считается совместной собственностью. Без нотариально заверенного согласия второго супруга на залог, он может легко оспорить сделку в суде, и инвестиции окажутся под угрозой.

Документы по оценке 
Финишная прямая, где мы закрепляем финансовую и физическую защиту актива.

• отчет независимого оценщика. Именно этот документ определяет размер залогового дисконта. Чем он больше, тем безопаснее инвестиции.

Документы для начала инвестирования
Один из удобных способов инвестиций онлайн - краудлендинговая площадка Финтрек.рф:

• займы направляются на финансирование бизнес-заемщиков
• инвестор получает обеспечение в виде залога (жилая или коммерческая недвижимость, земельный участок)
• для досрочного вывода инвестиций можно вернуть деньги с помощью реализации на вторичном рынке
• инвестировать могут как физические, так и ИП, юридические лица
• сумма инвестиций от 1000 руб.
• инвестор может выбрать наиболее подходящую ему сделку 

Физическое лицо предоставляет для начала работы паспорт (первую страницу и регистрацию). 
Индивидуальный предприниматель - паспорт, свидетельство.
Юридическое лицо - документы по компании.

Юридическая чистота — это основа, но есть и другие нюансы, которые влияют на надежность инвестиций.

Первое - ликвидность объекта. Одно дело — залоговый дисконт, а другое — скорость продажи. Студия в спальном районе у метро продастся быстрее, чем уникальный замок с башенками. В случае дефолта это будет иметь значение.
Второе - репутация заемщика. Кредитная история и опыт ведения бизнеса — это индикатор ответственности. Надежный заемщик — меньше рисков.

Конечно, на нашей краудлендинговой площадке Финтрек.рф всю эту сложную работу — от сбора справок до проверки ликвидности — проводят опытные юристы и риск-менеджеры. Но понимание процесса со стороны инвестора — это признак осознанного подхода к управлению своим капиталом. 

Хотите быть уверены в каждой своей инвестиции? Изучайте открытые проекты на нашей площадке — мы всегда рады диалогу и готовы предоставить полную информацию по проверке каждого залога.