Что нужно знать о процедуре взыскания долга по ипотеке?

Процедура взыскания задолженности по ипотеке в России регулируется действующим законодательством, 102 ФЗ “Об ипотеке” от 16 июля 1998 года, 353 ФЗ “О потребительском кредите (займе)” от 12 декабря 2013 года и Гражданским кодексом РФ. Основной целью этой процедуры является защита прав кредиторов и обеспечение возврата задолженности в случае, если заемщик перестал выполнять взятые на себя ипотечные обязательства, а именно оплачивать ежемесячные платежи по кредиту.

Чаще всего основанием для процедуры взыскания задолженности является факт нарушения второй стороной - заемщиком условия подписанного им кредитного договора:

• просрочка текущих ежемесячных платежей по ипотеке или их неполное внесение
• нарушение других пунктов договора (в зависимости от условий договора)

Чаще всего такую процедуру банк начинает после нескольких месяцев просрочки платежей со стороны заемщика. Более точное время определяет договор, заключенный между кредитором (банком) и заемщиком. Как правило банк до подачи заявления в суд выходит к заемщику с досудебным урегулированием вопроса, например:

• направляет уведомление о возникновении задолженности и требовании ее погасить
• предлагает варианты реструктуризации: так называемые “ипотечные каникулы”, рефинансирование в другом банке по более выгодным условиям, самостоятельная реализация имущества после которой сумма будет направлена на погашение задолженности.

Первым шагом при образовании задолженности является уведомление заемщика о наличии долга. Согласно статье 811 Гражданского кодекса, если заемщик не выполняет свои обязательства по платежам, банк вправе направить ему уведомление. Это дает заемщику возможность погасить задолженность в досудебном порядке. Если после получения требования заемщик не проявляет намерения погасить долг, кредитор переходит к более серьезным мерам.

На следующем этапе следует подача иска в суд. В соответствии с 334 статьей ГК РФ, если возникло неисполнение текущих обязательств по ипотечному кредиту, кредитор имеет право подать в суд требование о погашении долга. Чаще всего процесс занимает несколько месяцев, и результатом может быть решение о взыскании задолженности и взыскание на имущество заемщика, которое находится в залоге у кредитора.

Если решение суда оказывается в пользу кредитора, начинается этап исполнительного производства. В соответствии с законом 229 ФЗ от 2 октября 20007 года, судебный пристав-исполнитель может начать процедуру реализации залогового имущества, путем реализации с публичных торгов, если до этого момента заемщик добровольно не погасил задолженность. При этом у заемщика есть право участвовать в процессе и предлагать свои варианты решения выхода из сложившейся ситуации, включая возможность продажи имущества самостоятельно.

Принимаем во внимание, что в процессе взыскания задолженности заемщик должен пользоваться способами защиты, которые предусмотрены законодательством. Например, у заемщика есть право обращаться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки или рассрочки исполнения решения, если он сможет обосновать свою позицию, т.е. если для этого есть основания.

Таким образом, процедура взыскания задолженности по ипотеке включает несколько этапов:

1. уведомление заемщика о том, что задолженность наступила и требование ее погасить,
2. судебное разбирательство и, в случае необходимости,
3. в рамках исполнительного производства происходит взыскание предмета залога.

Это позволяет кредитору защитить свои интересы и вернуть задолженность, однако заемщик также имеет возможность защищать свои права на каждом этапе.

Для обращения в суд по взысканию задолженности по ипотеке готовятся следующие документы (примерный перечень):

1. Исковое заявление — основной документ, в котором указываются все обстоятельства дела, требования к заемщику и сумма задолженности.
2. Копия договора ипотеки — для подтверждения условий кредитования, взаимных обязательств между кредитором и заемщиком и факта предоставления заемщиком залога для обеспечения кредитного договора
3. Документы, которые подтверждают перечисление кредитором заемщику денежных средств.
4. Документы, подтверждающие задолженность — это могут быть платежные документы, выписки из банка, уведомления о задолженности и др.
5. Доказательства направления уведомлений заемщику — копии уведомлений, отправленных заемщику о наличии долга. В том числе документов о том, что данные документы заемщику отправлены (например почтовые квитанции, накладные от курьера и т.д.)
6. Доказательства обращения к заемщику — например, переписка или документы, подтверждающие попытку решить ситуацию в досудебном порядке.
7. Копия выписки из реестра прав на недвижимость — если дело касается залогового имущества.

Подготовка этих документов является необходимым этапом для того, чтобы суд вынес решение о взыскании задолженности по ипотеке.

Заемщик имеет несколько способов защиты своих прав в процессе взыскания задолженности по ипотеке:

• Подать заявление в суд о защите своих интересов — подать встречный иск или возражение против иска кредитора, предоставляя доказательства своей позиции.
• Запросить отсрочку или рассрочку платежа — в случае финансовых трудностей заемщик может направить в суд просьбу о том, что ему нужно предоставить отсрочку или рассрочку по исполнению решения.
• Переговоры с кредитором — заемщик может инициировать досудебные переговоры с банком для поиска компромиссного решения, например, путем изменения условий кредита.
• Оспаривание в судебном порядке действий кредитора — если заемщик имеет основания полагать, что кредитор неправомерно требует несуществующий заем или досрочного возврата реального займа.
• Использование правовых норм, касающихся защиты прав потребителей — заемщик может опираться на нормы Закона «О защите прав потребителей» если есть место недобросовестным действиям кредитора, которые противоречат названному закону.

Эти меры помогут заемщику защитить свои права и интересы в процессе взыскания задолженности.

При возникновении ситуации, когда у заемщика нет возможности своевременно и в полном объеме погашать ипотечную задолженность, ему следует предпринять следующие шаги:
1. Незамедлительно уведомить кредитора о своих финансовых трудностях. Обсудить все возможные варианты выхода и разрешения ситуации, такие как изменение условий кредита, рефинансирование или реструктуризация.

2. При наличии предусмотренных законодательством оснований – направить кредитору заявление на предоставление отсрочки или рассрочки платежей

3. Собрать документы — важно собрать и сохранить все документы, которые подтверждают возникновение сложной жизненной ситуации, повлекшей задолженность, и а также попытки договориться с кредитором.

4. Рассмотреть возможность продажи недвижимости — если другие меры не работают, заемщик может рассмотреть вариант продажи залогового имущества самостоятельно с согласия кредитора, чтобы погасить долг.

5. Консультация с юристом — в сложных ситуациях стоит обратиться за помощью к юристу, специализирующемуся на ипотечном праве, для получения профессиональной консультации.

6. Изучение программы помощи для заемщиков — некоторые банки и государственные программы могут предоставлять помощь заемщикам в трудной финансовой ситуации.

Таким образом, в собственных интересах заемщику не следует пускать ситуацию на самотек, а надлежит активно и во взаимодействии с кредитором искать пути решения проблемы, чтобы избежать взыскания задолженности по ипотеке.